Лизинг коммерческой недвижимости

Прямой лизинг недвижимости

 Лизинг недвижимости – это для юридических лиц то же самое, что ипотека для физических лиц, т.е. юридическое лицо вначале обращается в лизинговую компанию для утверждения лимита финансирования. Проводится анализ финансово-хозяйственной деятельности клиента и принимается решение по сделке на финансово-кредитном комитете компании. Далее с учетом утвержденного лимита лизингополучатель находит объект недвижимости, получает заключение независимого оценщика и согласие страховщика, после чего предоставляет все документы в лизинговую компанию для оформления сделки. Затем проходит оплата аванса лизингополучателем лизинговой компании, а лизинговой компанией — продавцу недвижимости, после чего идет одновременная подача на регистрацию договоров купли-продажи и лизинга в ФРС.

Процедура организации прямого лизинга недвижимости

Возвратный лизинг

Если предприятие — собственник уже здания, то оно с помощью возвратного финансового лизинга может получить дополнительные оборотные средства. Для этого необходимо передать недвижимость лизинговой компании по договору купли-продажи, а затем приобрести право пользоваться недвижимостью по договору финансового лизинга. В целом сделку возвратного лизинга можно сравнить с выдачей кредита под залог. Только для лизингополучателя расходы по лизинговому договору, как правило, ниже, чем проценты по банковским кредитам. К тому же за счет оптимизации налогообложения сделка возвратного лизинга для клиента выгоднее, чем кредит.

Фактически возвратный лизинг позволяет лизингополучателю, являющемуся собственником объекта недвижимости, получить долгосрочное финансирование на реализацию проектов, не связанных с лизингом, например, ремонт объекта коммерческой недвижимости, открытие нового направления бизнеса, приобретение уникального оборудования и т.д.

С помощью возвратного лизинга компания, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом оставаться в том же помещении.

Процедура организации возвратного лизинга недвижимости

• Подача заявки и пакета документов для рассмотрения в лизинговую компанию от лизингополучателя и согласование условий сделки.
• Проводится анализ финансово-хозяйственной деятельности клиента и принимается решение по сделке на финансово-кредитном комитете компании.  
• Предварительный анализ, согласование условий сделки и проверка правоустанавливающей документации на объект недвижимости.
• Принятия решения о совершении лизинговой сделки.
• Оценка объекта недвижимости.
• Заключение договоров лизинга и купли-продажи и объекта недвижимости.
• Оплата авансового платежа лизингополучателем.
• Расчет с продавцом объекта недвижимости в соответствии с условиями договора купли-продажи.
• Регистрация договоров купли-продажи и лизинга в ФРС.
• Использование объекта недвижимости и оплата лизинговых платежей по договору лизинга.
• После полной оплаты лизинговых платежей — возврат недвижимости в собственность лизингополучателя.

Плюсы и минусы возвратного лизинга.

Преимущество возвратного лизинга перед прямым состоит в том, что организация заключает договор не с целью получения конкретного оборудования, а с целью получения денежных средств, которые она может использовать по своему усмотрению на любые приобретения.

Взяв свое же имущество в возвратный лизинг, организация может на вырученные средства купить новое оборудование (или хотя бы использовать их как часть платы за оборудование, приобретаемое в кредит или по другому лизинговому договору).

В отличие от процентов по банковскому кредиту (который привлекается для тех же целей) лизинговые платежи полностью включаются в расходы для целей налогообложения прибыли.

Один из основных минусов возвратного лизинга состоит в том, что организация лишается своего имущества - при нарушении существенных условий лизингового договора лизингополучателем, лизингодатель имеет право расторгнуть договор лизинга, и тогда лизинговое имущество останется у него.

Кроме того, с полученной за выкупаемое имущество суммы (за вычетом остаточной стоимости) нужно заплатить налог на прибыль (20%) и смириться с тем, что часть полученных денег тут же уйдет в бюджет в виде НДС.

Сравнение лизинга с основными типами операций по аренде и приобретению имущества.

 Лизинг и аренда.

 Проводя сравнение аренды и  лизинга недвижимости, то второе намного эффективнее для организаций, находящихся на обычной системе налогообложения.

Арендные и лизинговые платежи для офисного помещения сопоставимы. Отличие в том, что по истечении срока лизинга вы получаете в собственность здание, которое уже выросло в цене. Более того, лизинговые платежи фиксируются с учетом стоимости недвижимости в настоящий момент, а арендные с каждым годом увеличиваются на определенный процент. Поэтому при сопоставлении лизинга и аренды плюсов, несомненно, больше у лизинга. Также при лизинге лизингополучатель пользуется налоговыми льготами, которые недоступны арендатору при классической аренде.

 Лизинг и кредит.

 Если говорить о процедурных вопросах по оформлению лизинговых сделок, то несомненное преимущество лизинга - это большая доступность для лизингополучателя, нежели кредитная схема для компаний, которым банки в данной ситуации неохотно дают кредиты. При лизинговой сделке процедура принятия решения более оперативна и проста.

Одно из отличий лизинга (от ипотеки и прочих кредитных отношений)  в том, что кредиты охотно выдаются под залог имущества, которого у многих предпринимателей еще нет, а кредит нужен, возникает замкнутый круг.

Поэтому одно из главных преимуществ лизинга перед кредитом — большая доступность. Так как официальным заемщиком является лизинговая компания, именно она несет финансовую ответственность по кредиту. Соответственно банк относится более лояльно к лизингополучателю.

При лизинге лизингополучатель может рассчитывать поступление своих доходов и выработать с лизингодателем соответствующую, удобную для него схему финансирования и график лизинговых платежей.

При использовании лизинга вся сумма платежей клиента, которые он вносит за недвижимость, относится к себестоимости и подлежит налоговому вычету.

В то время как при кредите налогом не облагаются только проценты, начисляемые на кредит. Кроме того, лизинг почти в три раза сокращает срок амортизации объекта.

При использовании лизинговых схем не затрагивается соотношение в балансе собственных и заемных средств, что прибавляет дополнительные возможности кредитования в банках, формируя резерв заемной способности, т.к. имущество отражается на балансе лизингодателя и лизингополучатель сохраняет возможность обращаться в банк за кредитом.

 Лизинг и ипотека.

При сравнении с ипотекой,  лизинг предоставляет налоговые преимущества. А также отсутствие обязательств по залогу. При использовании лизинга недвижимости предоставление залога не является обязательным условием для заключения договора, так как имущество находится на балансе лизингополучателя.

 Лизинг и налоги.

 При рассмотрении операций с лизингом недвижимости стоит остановиться на трех основных налогах: на добавленную стоимость, на имущество и на прибыль.

 НДС

 Что касается НДС, то в соответствии с Налоговым кодексом лизингодатель имеет право предъявить его к вычету по предмету лизинга в тот момент, когда имущество принимается к учету в качестве объекта основных средств. Такой порядок позволяет лизингополучателю снизить платежи в бюджет, предъявив к вычету НДС с полной стоимости объекта и в дальнейшем уплачивая его только в части лизинговых платежей, что не требует дополнительного отвлечения средств.

 Налог на имущество

 Лизинг – это возможность применения ускоренной амортизации, с быстрым формированием амортизационного фонда и снижением налога на имущество за счет применения ускоренной амортизации предмета лизинга с коэффициентом 3.

Налог на имущество уплачивается той стороной, на балансе которой числится предмет — это устанавливается по взаимному соглашению лизингодателя и лизингополучателя и прописывается в договоре.

В случае, когда балансодержателем выступает лизингодатель, лизингополучатель не является прямым плательщиком налога на имущество, уплачивая лизинговой компании сумму налога в составе лизинговых платежей, и может не платить единовременно большой налог на имущество, а равномерно распределить его в лизинговых платежах.

Таким образом, экономия по налогу на имущество при лизинге коммерческой недвижимости происходит за счет использования ускоренной амортизации. К примеру, срок амортизации нового офисного помещения составляет до 30 лет, при лизинге он может быть сокращен до десяти лет.

После окончания срока лизинга лизингополучатель приобретает в собственность либо полностью самортизированное здание, либо по минимальной балансовой стоимости. При этом рыночная цена сооружения по-прежнему достаточно высока.

 Налог на прибыль.

 С учетом того, что недвижимость учитывается на балансе лизингодателя, лизингополучатель признает расходы в сумме лизинговых платежей в полном объеме.

Лизинговый платеж в полном объеме относится на себестоимость (расходы), уменьшая налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Потенциальные клиенты:

• Лизингом недвижимости интересуются в первую очередь компании, которые стоят перед необходимостью приобретения помещения в собственность. В связи с тем, что стоимость таких объектов достаточно велика и прямая покупка затруднена, то руководители и собственники предприятий рассматривают лизинг, как способ решения этих задач

• Другие возможные потребители - арендаторы торговых и офисных зданий, которые долгое время арендовали площади под свои магазины и небольшие офисы, а теперь стараются их выкупить, а так же розничные сети, выкупающие недвижимость у муниципалитетов или приобретающие ее на рынке. Однако этим группам арендаторов труднее воспользоваться лизингом, особенно если они арендуют часть здания. Дело в том, что предмет лизинга должен быть полностью оформлен в собственность лизингополучателя.

• Инвесторы, у которых есть свободные средства и которые намерены вложить их в коммерческую недвижимость.Компании, которым необходимо пополнение оборотных средств и владеющих недвижимостью.

Ориентировочные процентные ставки среднегодового удорожания в зависимости от срока лизинга:

Условия лизинга:

• Аванс Лизингополучателя – от 20-30% рыночной стоимости объекта недвижимости;

• Срок лизинга  — до 15 лет;

• Удорожание, как правило составляет 7-10% и зависит от оценки финансового состояния клиента, размера авансового взноса и стоимости объекта недвижимости, который приобретается в лизинг.

• Валюта договора – Рубли РФ / Евро / Доллары США;

• Лизинговые платежи – равномерные платежи или неравномерные;

• Объект приобретается у продавца за полную стоимость, которая, в свою очередь, указывается во всех договорах и прочих документах

• Возможность досрочного выкупа недвижимости.

• Срок рассмотрения и принятия решение по сделке до 2-х недель с момента предоставления полного пакета документов.